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【深度 | 寻找优质区域型房企(华东上篇)】怎么看华东房地产市场的表现?(房地产系列研究之十)

2018-12-19 12:16:19 和讯名家 

  投资要点

  今年以来,地产债备受关注,我们通过一系列的研究发现,在投资策略和配置价值的角度上看,目前全国性的大型房企拥有的溢价较小,而区域型房企仍有相当大的机会。因此,我们聚焦于区域型房企的研究和标的的筛选。

  房企的经营依托于城市的房地产发展情况,特别对于土地储备或房地产销售集中于某一城市或某一地区的房企来说,城市的土地获取成本、房屋销售情况对房企的经营或产生较大的影响。观察不同地区的房地产情况,能提前对区域型房企的风险进行预警。

  华东地区整体而言有以下共同点:

  (1)房贷有所收紧,房贷利率普遍上升:在住房公积金贷款方面,各省也存在不同程度的下降,且公积金发放贷款的下降幅度远高于地产销售的变化幅度,假设利用公积金贷款进行购房的比重不变,则表明公积金发放贷款的下降或与楼市调控,公积金贷款收紧有关。华东重点城市的首套房贷利率自2017年来也出现较大程度的上涨;

  (2)土地供应没有明显变化:在国有建设用地住宅用地的供应上,各省并没有明显地增加或减少的趋势,除上海外均在2013年达到近年来的供应高点,随后土地供应均出现了不同程度的减少;

  (3)房地产开发仍保持增长,土地购置费高企:华东地区2018年1-10月房地产开发仍保持增长。华东六省一市土地购置费增长均高企,特别是江西、浙江、安徽三地;

  (4)房地产销售多在2017年9-10月出现拐点,与土地成交溢价率走势相吻合:在新建商品房住宅价格指数的同比增速上,城市之间基本保持一致性,2017年年初同比增长率均处于高位,但随后同比增长率一路下滑,在2017年9-10月同比增长率到达低点,之后长时间保持稳定增速,这一情况与土地成交的溢价率变化有一定的吻合。

  具体来看,华东各省市根据其经济实力、房地产市场情况可分为:

  (1)上海:在较严格的房地产调控政策之下,上海房地产市场较为冷静,支撑其继续上涨的动力不足,但出现房价大幅波动的可能性不高;

  (2)江苏、浙江、福建、山东:四地调控力度较强,强大中城市与弱大中城市之间有一定分化,重点关注杭州房地产市场的火爆的持续性和厦门房产市场何时企稳;

  (3)安徽、江西:两地一般城市房地产市场受制于人口减少、吸引力不足等问题,发展潜力较小;而省会城市依托人才政策、城市吸引力和大城市人员的回流仍有不俗的潜力。

  风险提示

  政策风险、宏观经济风险

  一、华东地区概览

  房企的经营依托于城市的房地产发展情况,特别对于土地储备或房地产销售集中于某一城市或某一地区的房企来说,城市的土地获取成本、房屋销售情况对房企的经营或产生较大的影响。观察不同地区的房地产情况,能提前对区域龙头型房企的风险进行预警。

  1.1、经济实力

  华东地区位于中国东部地区,主要包括上海、江苏、浙江、安徽、江西、福建、山东六省一市(台湾在旧时建制中也属华东地区,但本文不作讨论),总面积达79。83万平方公里,占我国国土面积的8。29%,六省一市2017年GDP24。84万亿,占总GDP的38。82%,整体经济实力较强。

  具体来看,华东六省一市存在分化,其中江苏、山东、浙江三地2017年GDP位列全国第2、3、4名,人均GDP也较为靠前,而上海、福建的人均GDP位列第2、6,这五地经济实力较强,而江西、安徽两地的GDP特别是人均GDP偏弱。

  1.2、各省市地产政策

  华东地区的重点大中城市多数实行了不同程度的房地产调控政策,主要有以下特征:(1)不同城市房地产调控手段较为一致,调控力度不一:房地产调控措施基本采取限制购买人资格(限购)、限制住房转让(限售)、限制房地产贷款(限贷)、限制商品房价格(限价)、限制企业购房(限商)这五种手段进行调控,前四种手段运用更为普遍;但具体限制条件因城而变,比如同样限售,无锡新购住房两年内不同转让,而南京为三年。

  (2)热点城市加大了调控的力度、增加了调控手段:青岛在2018年4月将限售年限从2年调整至5年,而上海、南京、江阴、杭州在“四限”的基础对企业购房进行了限制,增加了调控的手段。

  (3)部分城市调控出现定向放开的情况:2017-2018年多地的人才政策被视为是增加人口、定向放开房地产调控的手段。目前,合肥、济南、淄博、南京、青岛、宁波、舟山、上海对人才落户采取了程度不等的放开。

  二、华东地区房地产情况

  对于各地区的房地产行业情况,我们主要通过人口、信贷、土地、房地产开发投资、商品房销售、库存这几个方面进行衡量。这些指标从需求、供给、市场热度等方面反映了一个地区的房地产情况。另外土地和商品房销售指标所反映的获地成本和销售情况也直接与房企经营情况挂钩。

  人口情况反映了房地产的长期需求,是城市房地产发展潜力的表现。人口净流入的多少体现了一个城市吸引力的大小,而人口总量和购买能力的情况决定了未来有多少人拥有购买力。信贷指标中,贷款利率和公积金贷款发放情况通过影响购房者的资金量在短期对房地产的需求产生影响。

  土地供应既反映了房地产一级市场的供给情况,也反映了政府对房地产的调控力度和目标;土地成交和房地产开发投资、商品房销售、二手房价格则分别反映了房地产一级、二级、三级市场的热度,是目前房地产市场情况的最直观的体现。库存主要从去化角度去反映市场热度和城市去库存情况。

  2.1、人口

  在长期上,人口是影响房地产需求的重要因素。人口主要通过人口变动和购买能力两个方面来影响需求,前者可以通过常住人口、户籍人口等指标来体现,后者则以抚养比、城镇化率作为考察指标。

  综合来看,从人口的相关指标来看,上海领先于其他华东地区的省份,安徽、江西对房地产的需求程度从长期看偏弱。

  2.1.1、人口变动

  安徽、江西吸引力较弱,上海常住人口出现下滑。在长期上,人口总量的变化是房地产需求端的重要影响因素。以常住人口减去户籍人口来衡量一个地区的人口净流入,安徽和江西两地人口净流入常年为负,且江西人口净流出规模几近逐年递增。闽苏鲁三地尽管净流入为正,但流入人口数量呈下降趋势,但考虑到这三地的2013-2017年的户籍人口增速较2008-2012年的增速有明显提升,且常住人口仍小幅增长,因此流入人口的趋势减缓更多来自于落户人数的增多而非城市吸引力的问题。上海人口净流入常年维持在较高水平上,但常住人口于2015年、2017年分别出现-0.43%、-0.07%的负增长,且户籍人口也于2017年出现了十年以来的首次负增长,人口的下滑主要有两个原因,一方面是因为上海存在人口调控的任务,十三五期间总人口需控制在2500万以内,有政策调节的因素存在,另一方面也与上海生活成本增高,部分人主动离开上海有关。

  2.1.2、人口购买力

  华东地区除上海外抚养比均较重,江苏老龄化明显。抚养比以(老龄人口+未成年人)/劳动人口来衡量劳动力的抚养负担。抚养比的加重会增加有房屋购买力的劳动人口的负担。根据2016年数据,与人口净流入数据较匹配,江西抚养比最重为44。55%,安徽、山东位于40%以上的区间,福建、江苏、浙江在30%-40%之间,仅上海低于30%为29。26%。拆分来看,安徽和江西的抚养比中未成年人占比较多,长期看可能会带来更多的购买力,而江苏的老龄化最为严重,老年人口抚养比占18。56%。

  华东地区城镇化分化明显。城镇化率能够体现购房的能力和潜力。与人口流动相匹配的是,安徽和江西的城镇化率低于我国58.2%的平均值,上海城镇化率最高达87.9%,苏、浙、闽三地城镇化率紧随其后。但在增量上,上海面临城镇人口增加的瓶颈,其城镇人口在2015年下降了2个百分点,其城镇化率的提升存在瓶颈,安徽、江西、山东的城镇化率提振明显,近年维持在1个百分点以上。

  2.2、信贷

  华东地区房贷有所收紧,房贷利率上升。在住房公积金贷款方面,上海2017年发放贷款金额腰斩,其余各省也存在不同程度的下降,且公积金发放贷款的下降幅度远高于地产销售的变化幅度,假设利用公积金贷款进行购房的比重不变,则表明公积金发放贷款的下降或与楼市调控,公积金贷款收紧有关。

  华东重点城市的首套房贷利率自2017年来也出现较大程度的上涨,但2018年4月后基本企稳。2018年10月首套房利率最高的是南京,而上海的首套房利率明显低于其他城市。2018年10月南京和杭州的房贷利率出现一定地回落。

  2.3、土地

  土地是房地产的基石,地价的高低通过改变房企的成本大小传导至商品房市场,地价越高,房价也越高。政府可以通过调整土地供应的多少来调控房价,一般而言当土地供应增多时,房企获得土地的成本降低,房价降低。

  土地成交的数据则反映了获得土地的成本和市场情绪。楼面均价和土地成交量反映了土地市场上的成交情况,土地溢价率和成交率直接反映了市场目前对土地的追捧程度。

  2.3.1、土地供应

  在国有建设用地住宅用地的供应上,各省并没有明显地增加或减少的趋势,除上海外其均在2013年达到近年来的供应高点,随后土地供应均出现了不同程度的减少。2016年土地供应除江苏、江西出现较大幅度的下滑外,其余省市企稳,商品房用地的供应与住宅用地的供应变化趋势较为一致,各省2014-2016年均出现了一定的下滑。

  2.3.2、土地成交

  考虑到数据的可获得性和不同城市之间在地价方面的差异,我们选取了四十大中城市中处于华东地区的城市进行考量。

  整体来看,杭州和上海的21个月来的楼面均价平均值远高出其他城市,而青岛和南昌的均价较低。合肥的土地溢价率为72%,远远高于其他城市,宁波、杭州、南昌的平均溢价率也处于高位,大部分城市的土地溢价率在2017年上半年出现高位,而从2017年年底至2018年初起溢价率逐渐回落。13个大中城市土地成交率普遍较高,除福州为86%以外,其余均在90%以上,无锡高达98%。

  同时,2018年10月各主要城市的楼面均价均出现较大幅度地下滑。

  所选城市中,有明显差异或变化的主要是上海和合肥,前者的土地市场出现了明显的降温,而后者的土地市场较之其他城市更受追捧,溢价率居高不下。

  上海:上海的土地成交市场成交率较高且趋于冷静。上海2017年以来,楼面均价的平均值在13个城市中仅次于杭州,成交率始终维持在90%以上。溢价率方面除2017年3月、5月较高外,其余均合理,且自2017年9月起,14个月份中有10个月份溢价率为0,平均溢价率在13个城市中仅高于青岛。上海的楼面均价在2018年7月出现一定的反弹,土地成交量也有所上涨,但增长的地价并没有获得市场的热捧,结束四个月100%的成交率,7-9月为90%、91%、96%,继而楼面均价持续下跌。

  江苏:南京的楼面均价起伏不定,或与土地所处位置等其他特定因素有关,溢价率方面,自2018年1月起除8月溢价率为12%外,其余月份均下降至10%以内,成交率维持在90%以上。苏州的楼面均价和溢价率并无趋势性变化,但整体来看2018年溢价率相对2017年出现一定的下降。从楼面均价和溢价率来看,2017年上半年无锡的土地市场较为火爆,但从2017年11月起,除少数月份外,溢价率普遍低于5%。

  浙江:从楼面均价和溢价率的角度来看,杭州的土地市场自2017年3月来进入火爆的状态,直至2018年6月,溢价率均处于高位。从2018年起,杭州出现降温,7月起楼面均价高达1。25万元/平米但溢价率下滑明显,但8-10月来看,楼面均价和溢价率双双下滑,2018年10月楼面均价跌至2017年3月以来的最低点。从溢价率和土地成交率的角度来看,宁波的土地市场在2017年上半年较为火爆,而从2017年10月起出现一定程度的降温。而温州的土地市场,在2017年4月溢价率一度冲高到162%后,逐渐回归理性。

  安徽:合肥的土地市场与大部分城市的走势不同,2018年其土地市场并没有降温的趋势,尽管其楼面均价在13个城市中属于中下,但其5月、8月、9月的溢价率分别高达86%、75%、65%,2017年以来平均溢价率高至72%。于此同时,其土地成交率也波动较大,部分月份的成交率仅为70%左右。

  福建:除去没有成交的月份,厦门的整体溢价率分化较大,部分月份溢价率为0,而部分月份溢价率在30%以上,楼面均价也表现不一,或与土地之间的差异性有关,并无明显趋势性变化。福州的土地市场在2017年间也出现了较高的溢价率,但福州的土地成交率相对其他城市较低。

  江西:南昌的楼面均价在13个城市中不高,但其2017年1月至2018年5月间,溢价率相对较高,土地成交率在2017年6月起波动幅度亦较大。

  山东:济南的土地溢价率数据缺失,其土地楼面价的平均值处于13个城市的中下水平,平均土地成交率为94%。青岛的楼面均价的平均值仅高于南昌,但2018年有所提高。

  2.4、房地产开发投资

  华东各地上海房地产开发投资额房地产开发投资额在2013-2014年均出现了较高的增长后出现分化,2018年以来华东地区房地产开发投资与同期比均保持增长。在房地产开发投资的总量上看,江苏、浙江、山东居前。

  上海房地产开发投资额同比增速呈下滑趋势,从2013年的18%一路下滑至2017年为4%,2018年1-10月同期略有上升为5%;江苏、浙江、福建在2015年房地产开发额经历下滑后2016-2017年同比增速均有所回升,其中江苏、浙江回升幅度相对较大;山东在2014-2017年保持小幅增长的态势;安徽2017年房地产开发投资额较2016年增长22%,2018年1-10月同期同比增速达12%,江西的房地产开发投资情况与其余六地不同,2014-2017年始终保持10%以上的增速。

  除此以外,华东六省一市土地购置费增长均高企,特别是江西、浙江、安徽三地,1-10月增速分别为107.53%、80.14%和61.01%。

  2.5、销售

  2.5.1、各省市销售情况

  从房屋平均销售价格来看,主要分为三个梯队,上海房屋销售价格一骑绝尘,浙江、福建、江苏房价处于6000元/平米-12000元/平米之间,而山东、江西、安徽的房价相对较低,江苏于2016年增长20%后其平均销售价格接近福建。2017年上海销售额、销售量分别下滑39.8%、37.5%,其余各省2016-2017年销售均增长。

  2.5.2、重要城市房价情况

  与土地成交类似,我们主要考察40大中城市中在华东地区的12个城市(苏州数据可获得性较差)新建商品住宅价格指数的情况。整体来看,各大城市的房价(下文未作说明的房价均指新建商品住宅价格指数)具有以下特征:(1)同比增速上,城市之间基本保持一致性,2017年年初同比增长率均处于高位,但同比增长率一路下滑,在2017年9-10月同比增长率到达低点,之后长时间保持稳定增速,这一情况与土地成交的溢价率有一定的吻合;(2)从环比增速来看,各城市每月间波动幅度均不大,但波动趋势存在差异;(3)房价变化可分为四类:1)房价出现降温:上海;2)房价整体平稳横盘:南京、杭州、厦门;3)2018年7-10月房价出现明显抬升:无锡、合肥、福州、南昌、济南、青岛;4)稳中有升:宁波、温州。

  上海:房地产销售市场不再火热,环比同比双降温。从价格指数的数据来看,尽管2017年10月-12月价格指数出现一定的抬头,但同比增速已从2017年初的高位一路下滑为负。无论从同比还是环比数据来看,上海房地产市场的销售价格上涨趋势不再。与2017年同期相比,2018年1-10月房地产价格指数不仅高增长不再,且同比增速均为负。

  江苏:南京无锡两地整体稳中有降,但无锡2018年7-10月房价有所反弹。南京和无锡的房价也是从2017年10月开始同比增速转负,整体房价有所降温,但无锡2018年7月房价结束6个月的下降,8-10月房价同比增速为2.9%、3.6%,4.40%,环比增速为3.4%、0.5%、0.4%,房价出现抬头。

  浙江:杭州房价平稳,宁波、温州稳中有升。杭州房价较为平稳,同比来看,杭州的同比增速与大部分样本城市类似,同比增速自2017年初起一路下滑,2017年10月由正转负,而环比上小幅变动。宁波和温州两座城市的同比增速并没有在2017年年初居于高位也未在10月出现明显回落,一直呈稳中有升的态势,但今年8-10月宁波房价同比增速为6.6%、7.1%、6.9%,与无锡类似,房价出现抬头。

  安徽:2018年7-10月合肥房价出现明显回升。合肥的同比增速与大部分城市表现一致,即2017年初处于高位,随后一直回落至2017年10月,环比增速或正或负,但2018年7-10月环比同比双升温。

  福建:福州、厦门房价整体平稳,福州2018年7-9月出现升温。福州、厦门2017年同比增速也呈高位下滑的趋势。福州自今年5月环比下滑 1.1%后,6-10月出现明显上扬,而厦门在今年5月环比上涨1.1%后,出现横盘。

  江西:南昌房价呈现一路上扬的态势。尽管其2017年1-10月同比增速也出现下滑,但整体幅度与其他城市相比较小,且今年7-10月上涨幅度较大。

  山东:济南和青岛房价抬升早于其他城市。2017年至2018年4月,青岛和济南环比波幅不大,同比增速变化也与其他城市类似,但青岛于今年5月出现增长,或与上合峰会在青岛召开有关。青岛、济南在2018年7-10月也出现了环比同比双升温的现象,且同比增幅较大,济南、青岛8-10月同比增幅均高于10%。

  尽管二手房市场并不直接影响房企的收入和成本,但限制条件更小的二手房市场的价格更能直观反映房地产市场。在二手房市场上,除杭州、厦门外多数城市的表现与其新建商品房市场类似,上海和南京房价趋稳,温州温和上涨,其他城市在2018年7-8月二手房价出现抬头。

  变化较为明显的是杭州和厦门,杭州二手房价一路上扬,于今年4月超过南京,6月超过上海,与其在土地市场上的火爆形成自洽。而厦门则是唯一二手房价出现下跌的城市,2018年以来一路下跌,10月较2017年最高点下降14%,跌至2017年来的最低点。

  2.6、库存

  在库存和去化方面,不同城市的行情不一。对于去化周期,我们采用可售面积/近6个月销售面积来衡量,华东地区重点城市里有7个城市数据相对较全,可用以辅助衡量这些城市的房地产情况。综合来看,厦门的情况较特殊,其去化压力和其他城市相比较大,其他华东重点城市的去化压力不大。

  上海:2018年后去化周期小幅上升,整体去化压力不大。上海的可售面积从2017年1月-2018年3月间呈下降趋势,随之上升,去化周期在2017年11月后呈小幅上升趋势,但整体去化压力不大。

  南京:整体去化压力不大,2018年以来去化周期虽有上升,但在4-7个月之间,且2018年9-10月去化周期缩短。

  苏州:整体去化压力不大。2017年下半年以来,苏州的去化周期维持在10个月以下,整体去化压力不大。

  杭州:从去化角度来看,杭州市场火爆。从2017年4月起,杭州的可售面积、去化周期一路下滑,2018年4月后虽有上升,但去化周期在4个月以内。

  宁波:宁波整体去化压力不大,2017年去化周期持续缩短,2018年上半年虽有上升,但目前仍在合理区间以内。

  福州:去化周期在2018年1月起持续上升,但7月遇到拐点,目前去化周期在11个月左右。

  厦门:去化压力较大,与其他房地产数据相吻合,厦门的去化周期持续上升,2018年11月达到40个月,去化情况不理想。

  南昌:南昌的数据更新较缓,从已有数据来看,南昌的可售面积维持稳定,整体去化压力不大。

  三、总结

  华东地区整体而言有以下共同点:

  (1)房贷有所收紧,房贷利率普遍上升:在住房公积金贷款方面,上海2017年发放贷款金额腰斩,其余各省也存在不同程度的下降,且公积金发放贷款的下降幅度远高于地产销售的变化幅度,假设利用公积金贷款进行购房的比重不变,则表明公积金发放贷款的下降或与楼市调控,公积金贷款收紧有关。华东重点城市的首套房贷利率自2017年来也出现较大程度的上涨。

  (2)土地供应没有明显变化:在国有建设用地住宅用地的供应上,各省并没有明显地增加或减少的趋势,除上海外其均在2013年达到近年来的供应高点,随后土地供应均出现了不同程度的减少。

  (3)房地产开发仍保持增长,土地购置费高企:华东地区2018年1-10月房地产开发仍保持增长,其中浙江、安徽增速较快,福建、上海增速较缓。华东六省一市土地购置费增长均高企,特别是江西、浙江、安徽三地,1-10月增速分别为107.53%、80.14%和61.01%。

  (4)房地产销售多在2017年9-10月出现拐点,与土地成交溢价率走势相吻合:在新建商品房住宅价格指数的同比增速上,城市之间基本保持一致性,2017年年初同比增长率均处于高位,但同比增长率一路下滑,在2017年9-10月同比增长率到达低点,之后长时间保持稳定增速,这一情况与土地成交的溢价率有一定的吻合;大部分城市的土地溢价率在2017年上半年出现高位,而从2017年年底至2018年初起溢价率逐渐回落。

  具体来看,华东各省市根据其经济实力、房地产市场情况可分为:(1)上海:房地产市场缺乏上涨动力,但大幅波动的可能性较低;(2)江苏、浙江、福建、山东:四地调控力度较强,强大中城市与弱大中城市之间有一定分化,重点关注杭州房地产市场的火爆的持续性和厦门房产市场何时企稳;(3)安徽、江西:在人口净流出常年为负的情况下,两地主要的机会在其省会城市。

  3.1、沪:上涨动力不足,但大幅波动可能性较低

  在较严格的房地产调控政策之下,上海房地产市场较为冷静,支撑其继续上涨的动力不足,但出现房价大幅波动的可能性不高。

  (1)尽管上海的人口净流入一直维持在较高的水平上,但其常住人口和户籍人口在2017年首次出现双负增长,在人口调控和生活成本较高的双重压力下,城市对外来人口的吸引力有所下降;同时,严格的房地产调控政策也冻结了部分有买房意愿或买房能力的人的需求;

  (2)上海土地成交市场亦出现降温,自2017年9月起至2018年10月,14个月份中有10个月份溢价率为0,平均溢价率在13个城市中仅高于青岛。上海的楼面均价在2018年7月出现一定的反弹,土地成交量也有所上涨,但增长的地价并没有获得市场的热捧,结束四个月100%的成交率,7-9月为90%、91%、96%,继而楼面均价持续下跌。

  (3)上海房地产开发投资额同比增速呈下滑趋势,从2013年的18%一路下滑至2017年为4%,2018年1-10月同期略有上升为5%;

  (4)商品房销售上量价齐跌,无论从同比还是环比数据来看,上海房地产市场的销售价格上涨趋势不再,2018年1-10月房地产价格指数不仅高增长不再,且增速均为负,且2017年上海销售额、销售量分别下滑39。8%、37。5%。

  (5)上海仍然保持华东地区最高的人均GDP、最高的人口净流入、最低的抚养比和最高的城镇化水平,在不考虑房价的前提下,上海的购房能力和需求均高于华东其他省份,如果房价或调控出现松动,上海的房价仍有较强的支撑性。

  3.2、苏、浙、闽、鲁:调控较严,因城而论

  这四个沿海省份的共同点在于:

  (1)经济实力上四省较为靠前,人口净流入常年为正。苏、浙、鲁三地2017年GDP居2、4、3位,福建的人均GDP居第六位,整体较为靠前;拥有7座沿海开放城市的四省,从地理位置到政策上都先天占据一定优势。

  (2)房地产调控力度较大,重点城市易政策影响。四省中特别是江苏和山东,进行房地产调控的城市数量较多,且杭州、南京调控力度相对较大;同时,一些重要会议的召开也直接推动了部分城市房价的上涨,例如杭州在G20峰会、厦门在金砖会议、青岛在上合峰会后均出现了一定的上涨,存在一定的投机氛围。

  (3)经济实力较弱的新一线城市7-10月房价出现升温。除南京、杭州、温州、厦门外的重点城市在2017年7-10月均出现了不同程度的回温。无锡、宁波、济南、青岛、福州五地2018年8-10月房价出现了同比环比双升温,而受上合峰会的影响,青岛、济南更是在5月就出现明显增长。南京、杭州、厦门则主要由于调控较严,一手房价没有明显变化,但二手房价走势不一,温州作为重点城市中调控力度最弱的城市,一直保持温和上涨的态势。

  四地从整体上看,并没有明显的增长点或风险点,在普遍房地产调控较多的情况下,除受到某些重大的利好信息,很难出现较大增长的局面,当然,因地而论,存在以下注意点:

  (1)江苏的老龄化较为严重,江苏的老年人口抚养比占18.56%,且江苏流入人口数量呈下降趋势,长期来说江苏的房地产需求需谨慎看待;

  (2)杭州的火爆能否持续:在重点分析的13个城市中,杭州的楼面均价的平均值居首,高于上海,土地市场自2017年3月来进入火爆的状态,直至2018年6月,溢价率均处于高位,7月起溢价率虽有下滑但楼面均价却高达1.25万元/平米。尽管由于杭州较为严厉的调控政策,杭州的房价自2017年10月起基本稳定,但从二手房市场来说,价格则是一路上扬;值得关注的是,杭州是几个限商城市中唯一没有启用限售政策的,如果未来采取限售,杭州的房地产市场会受多少冲击有待商榷。

  (3)厦门房地产市场何时企稳:就厦门的二手房市场来看,厦门则是唯一二手房价出现下跌的城市,2018年以来一路下跌,10月较2017年最高点下降14%,跌至2017年以来的最低水平,而三级市场的房价下滑必然会传导至二级市场。同时厦门的去化压力相较其他城市来说也明显偏大。对待重仓厦门的房企需谨慎。

  3.3、皖、赣:省内面临分化,省会城市蕴藏潜力

  安徽省和江西省在房地产行业上拥有的共性多于不同点,我们认为两地省会城市与省内一般城市的房地产发展将出现一定分化,一般城市房地产市场受制于人口减少、吸引力不足等问题房地产市场发展潜力较小,而省会城市仍有不俗的潜力:

  (1)总体经济实力偏弱,吸引力偏弱:安徽、江西两地人均GDP较为靠后,且人口净流入常年为负,特别是江西人口净流出规模几近逐年递增。经济实力的靠后使得房地产市场基本处于内部消化的过程,而人口的外流将进一步减少内部需求。

  (2)值得关注的是,两地房地产开发投资额增长幅度大于其他各省:安徽2017年房地产开发投资额较2016年增长22%,2018年1-8月同期同比增速再次高达20%,江西的房地产开发投资情况与其余六地不同,2014-2017年始终保持10%以上的增速。

  (3)尽管两省本身房地产发展潜力不大,但省会城市仍有不小的机会:

  (a)人才政策、城市吸引力和大城市人员的回流下,省会城市人口增长可期:南昌、合肥在人才政策上的发力,以及省会天然作为政治、经济、教育、医疗中心对本省人口的吸引,另外在大城市生活成本较高和人口调控政策之下,部分人口将回流至省会城市,这些都属于省会城市长期向好的优势。

  (b)从土地成交数据来看,合肥、南昌土地市场尽管楼面均价不高,但并没有明显降温。合肥的土地市场与大部分城市的走势不同,2018年其土地市场并没有降温的趋势,尽管其楼面均价在13个城市中属于中下,但其5月、8月、9月的溢价率分别高达86%、75%、65%,2017年以来平均溢价率高至72%;而南昌土地2017年1月至2018年5月间,溢价率也相对较高。

  (c)从商品房销售来看,2018年7-10月合肥房价出现明显回升,环比同比双升温;而南昌房价更是呈现一路上扬的态势。尽管其2017年1-10月同比增速也出现下滑,但整体幅度与其他城市相比较小,且今年7-10月上涨幅度较大。

  四、风险提示

  (1)政策风险;(2)宏观经济风险。

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